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　　【外滩学院里】黄浦豫园旁600米！轻奢小豪邸面积60～120㎡ 下楼即享BFC顶级商圈，500米直达外滩观景台

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　　约2KM范围内：北外滩来福士、淮海路、新天地，国金IFC、陆家嘴中心南京路步行街等

　　教育：敬业中学、大同中学，上海第八中学、黄浦区董家渡第二小学，上海市实验小学

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　　医院：瑞金医院、第一人民医院、交通大学仁济医院、中山医院、黄浦中西医结合医院

　　不看房型，不看小区，就光想想“黄浦区”这三个字，就觉得贵了~即使这样并没什么逻辑。

　　这套黄浦区值得捡漏的法拍房，建筑面积360+平方米，离豫园、外滩金融中心10分钟步行距离，离上海未来的超级豪宅区步行10分钟，离之前介绍的爆款豪宅华润外滩九里也是步行10分钟可到。

　　它就是圣莲大厦，未来的超级豪宅邻居，预期的旧区改造计划，未来只会升值而现在身处价格洼地的“圣莲”。对想要自住在市中心的竞买人来说，圣莲的“10分钟步行朋友圈”绝对值得夸赞！

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　　这个标的位于内环以内，建筑面积361.21平方米，房屋为复式户型，第12复13层，七室三厅三卫。评估价2229万元，起拍价1783.2万元，平均单价在4.94万/㎡，起拍价约为评估价8折，税费各付。开拍时间为2021年8月3日10:00，周期3天，保证金178.4万元。

　　价格上，该小区目前网上在售二手房房源均价为7.78万/㎡左右，与之相比，标的起拍价是市场价6.3折左右，加上税费各付，还是很吸引人的！

　　2、该标的社区物业欠费：2016年11月起每月每平方1.92元。2021年6月11日查询自来水、电费、燃气无欠费。欠缴情况由于时间延长，欠费时间相应增加，以实际缴纳的欠费为准，若有欠费，所有欠费由买受人支付。

　　3、该标的按现状拍卖，如有违反法律建筑，则由买受人自行接受相关行政机关处罚，甚至拆除。

　　4、该拍卖标的已经清场，现房屋内的家具、家电等室内物品以及装修，随拍卖标的转移至买受人，所有权亦一并移转，具体以交付时房屋所附装修及室内物品现状为准。

　　本次标的已被纳入限购政策范围，竞买人参与竞买的应当事先确定在本市具有购房资格，必要时可致电本市房地产交易服务热线”具体咨询限购政策；拍卖成交确认后，因买受人在本市无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。所以，各位竞买人自查后再下手哦~

　　当然，如果有任何的需要咨询及协助的，能联系上海大衍律师事务所，大衍会为您提供专业法拍服务！

　　“黄浦区”，地名得名于“黄浦江”，是上海之源，也是上海最中心的位置。凭借“百年金融正统”区域的地位，以“南外滩金融聚集带和董家渡金融城”的大规划，跻身世界级金融区版图，未来将与陆家嘴金融城共同撑起上海国际金融中心的世界地位。

　　在黄浦，还有上海有两片无可取代的精神地标，一片是承载上海百年商道文明的外滩，另一片则是拥有纯粹东方文化血统的上海发源地豫园。

　　今天的标的圣莲大厦正位于上海市中心城区真正的核心——黄浦区豫园板块，是上海的核心区域，上海的经济、行政和文化中心。

　　圣莲大厦与新天地商圈，外滩，人民广场，陆家嘴金融中心等上海内环内黄金地段直线距离都很近，地理位置优越，地段无可复制。各项配套，均已非常成熟！

　　小区西侧就是香港名都，北侧还有金豫商厦，城隍庙以及众多商场，生活购物都很便利。

　　圣莲大厦除了近豫园商城这一综合性文化地标，充分享受豫园带来的便捷之外，BFC也是区域内一处不可多得的高端配套。以时尚、艺术、设计为三大核心元素，涵盖办公楼、购物中心、艺术中心、酒店、健康管理五大业态，充分满足各类人群的需求。

　　外滩学院里售楼处电话：【预约看房热线】外滩学院里官方售楼处电线【售楼处电话/地址】外滩学院里售楼处电话：【开发商认证】圣莲大厦地处东街与西姚家弄的交汇处，位于豫园商圈内，小区仅有一幢大楼，1-3层商铺，4层以上为住宅，仅60套房源，房型面积大多在140-220平方米。本次标的为复式户型，面积高达360m²，这在市中心算是非常稀有的房型了。

　　小区往西走500米有大型购物广场，香港名都往北走400米是城隍庙商业街，配套齐全。往东南方向走6、700米有9号线站到陆家嘴世纪大道，可换乘2号线号线。

　　小区周边市政配套设施也比较齐全，所在区域市政基础设施条件达到七通(电力、上水、雨水、污水、通讯、燃气、道路），标的周围有超市、学校、银行、医院等，生活十分便利。

　　加上外滩沿岸规划不断推进，周边将有规划中的游艇码头和滨江绿化带，加之周边已驻入的金外滩花园、金源广场等高档楼盘，可预见该地区的旧貌将焕然一新。

　　唯一的不足是该小区绿化面积少，车位紧张，但所在的黄浦区豫园板块，目前整体二手房房价在9.1万/平左右，本次标的单价还不到5万，如果能底价入手的话，买到就是赚到啊！

　　市一级幼儿园就有紫霞路幼儿园、蓬莱路幼儿园等，还有井冈中学、明德中学、蓬莱小学、蓬莱中学等，满足各个学龄段。

　　周边三公里范围内有上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院、上海红房子医院等。

　　附近有香港名都、城隍庙商业街、豫园商城、新天地商圈、外滩、人民广场、陆家嘴金融中心等。

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　　·买方税费：契税（1%/1.5%/2%/3%，按房屋套数、面积阶梯征收）；产权登记费 80 元 / 套

　　·卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年且为家庭唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，房屋持有不满 2 年征收）

　　·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元，按产权类型区分）

　　·卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

　　·卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

　　·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费（80 元或 550 元）

　　·卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

　　·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

　　·卖方税费：个人所得税（全额 1% 或差额 20%，满 5 年唯一住房免征）；增值税及附加（5.3%，不满 2 年征收）

　　·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

　　·卖方税费：个人所得税（差额 20%）；增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60% 或全额 5%）；印花税（全额 0.025%）

　　·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 80 元 / 套

　　·卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

　　·买方税费：契税（全额 3%）；印花税（全额 0.025%）；产权登记费 550 元 / 套

　　·卖方税费：增值税及附加（差额 5.3%）；土地增值税（差额 30%-60%）；印花税（全额 0.025%）

　　温馨提示：购买非住宅类房产时，需向交易方索取完整的购房发票及契税发票，作为税费核算与产权登记的必备凭证。

　　·房产：权属清晰、可依法出租、转让或自用的房屋资产·地产：附带合法权属的土地（含地表及上下限定空间），区别于无权属的 “土地” 概念

　　·房地产：房产与地产的统称，包含所有权、使用权、转让权等完整权益·土地所有制：中国实行 “国家所有（城市市区）+ 集体所有（农村宅基地等）” 二元制度

　　·土地使用年数的限制：居住用地 70 年、工业 / 教育 / 医疗用地 50 年、商业 / 旅游 / 娱乐用地 40 年、加油站等特殊用地 20 年（起算时间为开发商取得土地使用权之日）

　　·不动产权证：整合房产证与土地证的统一权属证书，是房产合法产权的核心凭证

　　·划拨土地：政府无偿划拨给单位使用的土地（如公益用地），转让时需补缴出让金

　　·期房：尚未竣工、开发商已取得《商品房预售许可证》，需签订《商品房预售合同》的房屋

　　·现房：已竣工验收合格并取得大产权证，可即买即入住，签订《商品房买卖合同》的房屋

　　·毛坯房：仅完成基础工程（无门窗、墙面装修等）的房屋·成品房：含基础装修（墙面、地面、门窗等）的房屋，可直接入住或简单软装

　　·普通住宅：符合容积率≥1.0、面积≤144㎡（各地略有差异）等标准的居住用房

　　·经济适用房：面向中低收入家庭的政策性住房，申购需符合特定条件，上市交易有年限限制

　　·房改房：单位公有住房按房改政策出售给职工的房屋，需补缴土地出让金后可上市

　　·跃层：占据上下两层完整空间、通过室内专属楼梯连接的户型（每层层高≥2.2 米）

　　·复式：在单层高（通常 3.5 米以上）空间内增设夹层形成的户型，夹层层高略低

　　·错层：户内不同功能区楼面高度相差 30-60 厘米，通过小型楼梯连接的户型

　　·建筑面积：房屋外墙外围测定的各层平面面积总和，含使用面积、辅助面积及结构面积

　　·套内建筑面积：套门以内的面积，由套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积组成（计算得房率的核心指标）

　　·公摊面积：整栋楼共用区域（楼梯间、电梯井、门厅、设备间等）的面积，按套内面积比例分摊给业主·得房率：套内建筑面积与建筑面积的比值（高层 70%-80%，多层 80%-90%），需平衡公摊配套与使用面积

　　·套内使用面积：户内实际可使用的净面积（如卧室、客厅等，俗称 “地毯面积”）

　　·容积率：项目地上总建筑面积与规划建设用地面积的比值（越低居住舒适度越高，住宅通常 1.0-3.5）

　　·绿地率：规划建设用地内有效绿地面积与用地面积的比值（仅统计符合规定标准的绿地，如距建筑 1.5 米外的绿化）

　　·绿化率：项目绿化覆盖面积与用地面积的比值（含屋顶绿化、盆栽等，数值通常高于绿地率）

　　·建筑密度：建筑物基底占地面积与规划用地面积的比值（越低小区公共空间越充足）

　　·楼间距：相邻两栋建筑的水平距离，核心满足日照标准（冬至日底层满窗日照≥1 小时）

　　·层高：下层楼板上表面到上层楼板上表面的垂直距离（普通住宅 2.8-3.0 米）

　　·净高：下层地板上表面到上层楼板下表面的垂直距离（净高 = 层高 - 楼板厚度）

　　·赠送面积：开发商额外赠送的使用空间（如飘窗、露台，部分不计入建筑面积）

　　·实测面积：交房时专业测绘机构测定的房屋面积（与合同面积允许误差≤3%）

　　·五证：开发商合法售房的必备资质，含《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程项目施工许可证》《商品房预售许可证》

　　·二书：交房时开发商需提供的《住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）、《住宅使用说明书》（房子使用规范）

　　·按揭贷款：购房者以房产为抵押，向银行申请贷款支付房款，按月偿还本息（含商贷、公积金贷、组合贷）·商业贷款：银行发放的普通住房贷款，利率按市场报价利率（LPR）浮动

　　·公积金贷款：住房公积金管理中心发放的低利率贷款，仅限缴存公积金的购房者

　　·转按揭：已办理按揭的房产，将贷款主体变更给第三人的手续（如二手房交易中买方承接卖方贷款）

　　·公共维修基金：购房时缴纳的专项基金（通常为房款 2% 或按面积征收），用于小区共用部位、设施的维修（归全体业主共有）

　　·定金：购房时支付的担保金（通常不超过总房款 20%），买方违约不退，卖方违约双倍返还

　　·首付款：购房时首次支付的房款（首套通常 20%-30%，二套 30%-50%）

　　·增值税及附加：房产交易中，卖方需缴纳的流转税（含增值税、城市维护建设税等）

　　·土地增值税：转让国有土地使用权及房产时，卖方需缴纳的税收（非住宅交易必缴）

　　1.备齐材料：购房合同、付款票据、身份证、户口本（已婚需结婚证）、测绘报告2.递交申请：前往不动产登记中心填写申请表，提交材料并缴纳登记费、印花税

　　3.审核领证：登记中心审核（5-10 个工作日），通过后领取不动产权证书提示：未成年人可办房产证，需监护人到场，处分房产需符合未成年人利益规定

　　2.质量检查：墙面 / 地面无空鼓、门窗开关顺畅密封良好、水电设施正常使用

　　3.面积复核：合同面积与实测面积误差≤3% 按实际面积补 / 退房款，误差＞3% 可要求退房提示：建议聘请专业验房师，重点排查渗水、电路隐患等问题

　　公积金贷款连续缴存 6 个月以上（或累计 1 年），未使用过公积金贷款或已还清

　　提示：提前还款需提前 10 个工作日申请，部分银行对 “不满 1 年提前还款” 收取违约金

　　1.税费地域差异：本文税率为全国通用标准，北京、上海、深圳等城市有特殊政策，实际交易需咨询当地不动产登记中心

　　2.术语更新：房地产政策调整频繁（如土地年限续期、公积金政策），建议每 1-2 年更新常识库

　　3.避坑核心：核查产权清晰度（无抵押、无查封），留存所有交易票据（发票、合同、缴费凭证），拒绝口头承诺